FP3級試験で出題される「不動産の譲渡にかかる税金」の攻略ポイントと例題についてまとめました。
不動産の譲渡にかかる税金の概要
不動産を譲渡した際には、譲渡所得として所得税が課されます。
譲渡所得は分離課税となり、譲渡所得の計算方法や税率は所有期間によって異なります。
また、居住用財産に対する特例も存在します。
| 所有期間 | 税率（所得税+復興特別所得税+住民税） |
|---|---|
| 5年以下 | 39.63% |
| 5年超 | 20.315% |
1. 譲渡所得の計算方法
譲渡所得は以下の式で計算されます。
譲渡所得 = 譲渡収入金額 – (取得費 + 譲渡費用)
- 譲渡収入金額: 不動産の売却価格
- 取得費: 購入価格や購入時の諸費用
- 譲渡費用: 売却時の仲介手数料や登記費用など
2. 居住用財産の特例
3,000万円の特別控除
居住用財産を譲渡した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
適用条件は以下の通りです。
- 居住用財産であること
- 配偶者や直系血族への譲渡ではないこと
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、6,000万円以下の部分について軽減税率が適用されます。
- 6,000万円以下の部分: 14.21%（所得税10% + 復興特別所得税0.21% + 住民税4%）
- 6,000万円超の部分: 20.315%（所得税15% + 復興特別所得税0.315% + 住民税5%）
特定居住用財産の買換えの特例
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超で、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡し、新たに床面積が50㎡以上の居住用財産を購入した場合、譲渡益に対する税金を繰り延べることができます。
空き家の譲渡の特例
相続開始の直前に被相続人の住居用であった家屋を譲渡する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
- 被相続人の住居用であったこと
- 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始から3年以内に譲渡すること
譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
居住用財産を譲渡し、譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせば譲渡損失とその年の他の所得を損益通算できます。
また、翌年以降3年間にわたってその譲渡損失を他の所得から控除することができます。
練習問題と解説
問題1
不動産を譲渡した際に適用される「居住用財産の3,000万円の特別控除」の適用要件として正しいものはどれですか。
- 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年以上であること
- 譲渡の相手が配偶者や直系血族でないこと
- 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以上であること
- 譲渡の相手が同族会社であること
【解説】
正解: 2
「居住用財産の3,000万円の特別控除」を受けるための要件には、譲渡の相手が配偶者や直系血族でないことが含まれます。また、前年や前々年にこの特例を受けていないことも条件です。
問題2
不動産の譲渡所得に関する税率について、短期譲渡所得の税率として正しいものはどれですか。
- 20.315%
- 39.63%
- 15%
- 10%
【解説】
正解: 2
短期譲渡所得の税率は39.63%です。これは、所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%の合計です。
問題3
不動産の譲渡において、取得費が不明な場合に適用される概算取得費の割合として正しいものはどれですか。
- 譲渡収入金額の5%
- 譲渡収入金額の10%
- 譲渡収入金額の15%
- 譲渡収入金額の20%
【解説】
正解: 1
取得費が不明な場合、譲渡収入金額の5%を概算取得費として計算することができます。
問題4
「居住用財産の軽減税率の特例」が適用されるための所有期間の要件として正しいものはどれですか。
- 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以上であること
- 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年以上であること
- 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が20年以上であること
- 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が3年以上であること
【解説】
正解: 2
「居住用財産の軽減税率の特例」を受けるためには、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年以上であることが必要です。
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