FP3級試験で出題される「不動産の有効活用」の攻略ポイントと例題についてまとめました。
不動産の有効活用の概要
不動産の有効活用とは、使っていない土地や建物を有効に活用して収益を上げる方法です。
具体的には、アパートやマンションの経営、オフィスビルや商業施設の運営、駐車場経営などがあります。
これにより、土地や建物の価値を最大限に引き出し、安定した収益を得ることができます。
1. 自己建設方式
自己建設方式とは、土地所有者が自らの資金とノウハウを用いて不動産を開発・運営する方法です。
この方式では、土地所有者が全てのリスクを負う一方で、成功した場合の収益も全て得ることができます。
- メリット
- 収益が全て土地所有者のものになる
- 自由度が高い
- デメリット
- 高いリスク
- 専門知識と経験が必要
2. 事業受託方式
事業受託方式とは、土地所有者が土地を提供し、デベロッパーが企画・建設・運営を行う方法です。
土地所有者はデベロッパーに報酬を支払う必要がありますが、デベロッパーの専門知識と経験を活用できます。
- メリット
- 専門家の知識と経験を活用できる
- リスクが分散される
- デメリット
- デベロッパーへの報酬が必要
- 収益の一部をデベロッパーと共有する必要がある
3. 土地信託方式
土地信託方式とは、土地所有者が土地を信託銀行に預け、信託銀行が不動産事業を行う方法です。信託期間中は土地の名義が信託銀行に移りますが、信託期間終了後には元の土地所有者に戻ります。
- メリット
- 信託銀行の専門知識を活用できる
- リスクが分散される
- デメリット
- 信託銀行への手数料が必要
- 信託期間中は土地の名義が信託銀行に移る
4. 定期借地権方式
定期借地権方式とは、土地所有者が土地に定期借地権を設定し、デベロッパーがその土地に建物を建てる方法です。
借地権の期間が終了すると、土地は更地に戻ります。
- メリット
- 土地所有者の資金負担が少ない
- デベロッパーが建設費を負担する
- デメリット
- 借地権の期間が限定される
- 借地権終了後に土地が更地に戻る
5. 等価交換方式
等価交換方式とは、土地所有者が土地を提供し、デベロッパーが建設資金を提供して不動産事業を行う方法です。
土地と建物の持分は出資比率に応じて分配されます。
- メリット
- 土地所有者の資金負担が少ない
- デベロッパーの専門知識を活用できる
- デメリット
- 収益の一部をデベロッパーと共有する必要がある
- 土地の一部を譲渡する必要がある
6. 建設協力金方式
建設協力金方式とは、将来の借主から建設協力金を受け取り、その資金で建物を建設する方法です。
建物完成後は借主からテナント料を受け取ります。
- メリット
- 初期資金の負担が少ない
- 借主のニーズに合わせた建物を建設できる
- デメリット
- 借主が見つからないリスク
- 借主の要望に応じた建設が必要
練習問題と解説
問題1
土地の有効活用手法のうち、土地所有者が土地を信託銀行に預け、信託銀行が不動産事業の企画計画の立案、建物の建築、運営管理等を行う方式を何というか。
- 自己建設方式
- 事業受託方式
- 土地信託方式
- 定期借地権方式
【解説】
正解: 3. 土地信託方式
土地信託方式とは、土地所有者が土地を信託銀行に預けることで、信託銀行が不動産事業の企画計画の立案、建物の建築、運営管理等を行う手法です。信託期間中は土地・建物等の名義は信託銀行名義となりますが、信託期間終了時には土地所有者名義に戻ります。
問題2
土地の有効活用手法のうち、土地所有者が土地を提供し、デベロッパーが建物の建設資金を提供して、それぞれの出資比率に応じて土地・建物に係る権利を取得する方式を何というか。
- 自己建設方式
- 事業受託方式
- 等価交換方式
- 建設協力金方式
【解説】
正解: 3. 等価交換方式
等価交換方式とは、土地所有者が土地を提供し、デベロッパーが建物の建設資金を提供して、それぞれの出資比率に応じて土地・建物に係る権利を取得する手法です。土地の金額と建物の建設資金の割合に応じてそれぞれが持分を所有する形態となります。
問題3
土地の有効活用手法のうち、土地所有者が自分の土地を利用して、自らのノウハウをもとに不動産経営の計画、資金調達、運営管理等のすべてを行う方式を何というか。
- 自己建設方式
- 事業受託方式
- 土地信託方式
- 定期借地権方式
【解説】
正解: 1. 自己建設方式
自己建設方式とは、土地所有者が自分の土地を利用して、自らのノウハウをもとに不動産経営の計画、資金調達、運営管理等のすべてを行う手法です。デベロッパー等に頼らないため、経営が上手くいった場合の収益は他の手法に比べて高くなりますが、土地所有者の知識・経験次第ではリスクも高くなります。
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